寶億萊精裝房拎包入住為何萬科、小米、鏈家、華住都爭著做長租公寓？

搶占窗口期

北京某公司文案總監米娜是一氣之下，跑到某知名O2O長租平臺找房。她只圖一點：干凈、穩定。一年以前，酒仙橋的房東通知她，合租的房子要從4800元漲到5800元，并且沒商量。她試圖砍價，房東不耐煩地搖搖手，走了，寶億萊家居飾品，留下一截燃盡的煙蒂。

那套“沒商量”的老房子建于上世紀80年代，家具是過時的暗黃色木料。米娜愛收拾房間，但廚房墻壁積了多年的黑色油泥，怎么都擦不干凈。陽臺屋頂翹起的墻皮，向下耷拉著，感覺要隨時掉下來。不如意的居住細節時時敲打她：即使月薪3萬、人前光鮮，但在北京沒有房子，也就沒有家。

搬進長租公寓后，米娜感覺平和了不少。形式上仍舊是合租，但房屋由公寓運營方統一裝修過，房間干凈，白色北歐風家具看上去也很簡潔。米娜自己又購置了布藝沙發、白蠟木書架、跑步機，還有一個泡澡用的大木盆。

房子一簽一年，她不會擔心房東隨時毀約。每隔兩星期，整體軟裝寶億萊家居飾品，還有保潔上門免費收拾廚房、客廳，并為餐具、洗衣機進行140度高溫消毒。“我現在覺得，不在北京買房也沒有很大關系。”她說。

魔方公寓的樣板房。圖片來源于網絡

米娜租住的公寓，屬于分散式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源， 經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。目前，這類公寓市場份額最大的是鏈家旗下自如，其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。

另一種則是集中式公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層)，統一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來，萬科、龍湖、遠洋等開發商的集體入局，讓集中式公寓更加火熱。

華菁證券研報顯示，90后進入主力消費市場帶來消費升級的需求，以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業痛點，與政策紅利疊加產生的共振效應，使得整個品牌租賃市場進入一個新的加速階段。

幾乎所有的長租公寓品牌，在2017年都有提速動作。以萬科為例，在2016年5月推出集中式長租公寓品牌“泊寓”后，萬科計劃在2017年年末達到全國10萬間的體量，2018年增至15萬間。自如的目標是2017年的增長率超過100%， 管理資產規模超過6000億元。創業公司新派公寓之前4年時間只開了6家店，而眼下則要一口氣再拿下10家。

市場的興奮與政策關聯很大。2017年，各種鼓勵租賃的政策密集出臺：3月7日，北京市提出試點推進利用集體土地建設租賃用房；7月20日，住建部會同發改委、公安部 國土資源部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中 城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出要采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，并選取廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。

魔方公寓CEO柳佳對《財經天下》周刊表示，自從九部委發文以后，位于上海虹梅路的魔方總部，幾乎天天都要接待參觀訪客。訪客中既有政府部門領導，也有國家開發銀行、建設銀行等金融單位，還有合作伙伴、同行來交流行業現狀。

“之前來考察的都是小轎車，兩三個人。現在是經常一輛考斯特門口一停，下來十幾個人。”柳佳說，為此，寸土寸金的集團總部一樓，還開辟了公寓樣板間。

魔方是長租公寓最早起跑的選手之一，2009年從南京進入集中式長租公寓，2013年開始全國布局，是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。

有人稱2017年為長租公寓元年。事實上，自2015年開始，長租公寓就開始吸引了資本的關注。當年行業內出了個爆炸性消息：YOU+青年公寓獲雷軍1億元投資。同年4月，決定轉型做城市配套服務商的萬科集團，開始考察長租市場。

萬科泊寓北京總經理助理金羽回憶，2015年北京租賃市場房屋租金上漲很快，部分資本也開始出手。但在決定進入北京長租市場前，公司層面還是進行了多輪討論和考察，比如到底做分散式還是集中式，是從內部項目中尋找物業還是到市場上去租。最后，萬科北京總經理劉肖拍了板：“先別想那么多，把試點做起來再說。”

金羽的理解是，如果等到全部都調研完成了，你再去進入市場，其實錯失了一個很大的時間窗口。萬科北京后來從40多個項目中，篩選出房山長陽半島、金域緹香兩個項目做試點，并于2016年7月、12月分別開業，命名泊寓。截至 2017年10月底，北京有6家泊寓已開業，10家待開業。

瞄準分散式公寓的蛋殼公寓，也在2105年破殼而出。蛋殼公寓的天使投資人沈博陽，曾一手創辦糯米網，后任領英中國總裁。原糯米同事高靖向他提起，要用互聯網模式做租房這門笨"重”的生意，沈博陽當時并不看好這一項目，但他選擇投人。

2017年6月，沈博陽離開領英中國，出任蛋殼公寓執行董事長。蛋殼公寓同時對外公布A＋輪上億元融資的消息，由愉悅資本領投，優客工場、開物華登跟投。

同樣在2015年，華住酒店集團和IDG資本投資創建了城家公寓。華住酒店旗下擁有漢庭、全季、桔子水晶、宜必思等14個酒店品牌。

華住酒店集團CEO金輝告訴《財經天下》周刊，華住進入長租市場，是基于公司對整個住宿產業的未來部署。非標住宿與酒店行業相似，在選址、改造、出租等方面，華住有信心把長租公寓的運營坪效、品牌管理做到行業最好。而老牌投資公司IDG資本則是洞察到了消費升級的新趨勢，年輕人需要更有尊嚴、更為獨立的生活空間“。是他們找到我們，雙方共同孵化了城家公寓。”目前，寶億萊家居飾品，城家擁有5000多間公寓，加上未開業的，約有1萬間。

“現在已經進入亂戰的階段。”魔方公寓CEO柳佳總結道。

規模經濟？

雖然長租公寓市場正上演百舸爭流的盛況，但業內其實有個冷靜的共識：這是一個盈利空間并不豐厚的行業，甚至稍有差池，便可能折戟出局。

以至于魔方CEO柳佳在談到作為“商業機密”的選址訣竅時，會瞬間嚴肅起來：“如果選錯了地段，可真就萬劫不復了。”

長租公寓的運營核心是資產管理，需要用更便宜的資金獲取更多的資產，利用規模效應賺錢。